아파트 주택담보대출갈아타기 (대환대출)로 금리 낮춰야 하는 이유

흔히 주택담보대출을 3년정도 쓰다 보면, 중도상환수수료가 없어지면서 '아,, 이자좀 낮춰볼까?" 하는 생각이 든다.

지금처럼 금리가 계속적으로 낮아지는 상황에서는 위약금을 지불하더라도, 하루라도 빨리 주택담보대출갈아타기 즉

대환대출을 해야한다. 하지만 보통 그 중도상환수수료가 아까워서 대부분 3년을 보내는 것이 태반이다.

사실 금융이라는 것이 어렵고, 생업에 종사하다 보면 다른 것들이 더 중요해 보일때가 많다. 이런것은 여신중개를 생업으로

하고 있는 나 자신도 동감하는 부분이다.

하지만, 이제는 단순하게 금리를 낮추고 그것에 기분좋아서 "아 생활비 줄였다" 라고 생각하는 것은 끝나가는 단계라고

판단된다.

그의 첫번째 이유는 금리가 낮아지는 것에도 한계가 있기 때문이다.

보통 우리가 원하는 경제성장률이 3%이상은 된다고 한다. 이번에도 정부가 3%이상을 예상했다고 하는데, 선진국이라고

말하기는 힘들겠지만... 세계경제가 장기간 나쁠 것이라 예상되는 상황에서, 우리나라도 성장이 침체될수 밖에 없는 상황

이기 때문에 1~2%대의 성장으로 장기간 멈출 가능성이 높다고 판단된다. 하지만, 1~2%라의 저성장을 한다 하더라도

돈의 가치도 지속적으로 떨어지게 될 것이고 결국 돈은 그 가치를 유지하려면 끊임없이 규모를 확장해야만 한다.

이에 2%대의 융자금리는 어찌보면 상당히 낮은 금리라 할 수 있다. 낮아질수는 있겠으나,, 한계가 있어보인다.

또한 금융기관은 대부분의 이익을 예대마진에 의존하고 있다. 이것이 예전에는 3%에 돈을 가져와서 4~5%대정도에 상품

을 팔게되면 1~2%는 이익을 가져오던 것을, 1%대에 돈을 가져와서 2%대로 파니까 이익이 줄어들 수 밖에 없는 구조에

들어섰다. 결국 기준금리 코픽스, 국고채, 금융채와 같은 조달금리가 낮아지면, 금융기관의 이익이 보장되는 가산금리가

높아질 수 밖에 없다. 이것은 금융기관이 양심이 없다 할수도 있겠지만, 어찌보면 구조적으로 당연한 부분일 수 있다.

아주 큰 어려움이 오기 전까지는,개인이나 집단이나 비용을 줄이는 노력은 잘~ 하지 않기 때문이다.

그 두번째 이유는 여신총액이 커졌기 때문이다. 금리가 인상될 시 위험도 그에 비례하여 늘어나기 때문에 정부도 이것을

대비하고 있는 것이다. 사실 이부분이 첫 이유보다 더 중요하다.

우리나라의 전체 가계부채가 1200조를 넘어섰다는데, 이것이 얼마나 큰지 잘 체감이 안온다. 나도 고객들에게 설명하면서도

이게 문제라고 하니까 문제구나 하지... 1억은 커보이는데 1200조는 느낌이 오지 않는다.

근데 얼마전 복고드라마 응팔 드라마를 보다가 그 느낌을 알게 되었다. "5천만원 상금타면 뭐할거에요? 집사요!"

예전을 생각해보면, 부모님도 그렇고 주변사람들도 그렇고,, 담보대출을 받아서 집을 사는 것이 어려웠다.

IMF 까지 생각해보면 금리가 5%이내로 떨어진것이 얼마되지 않는다. 이때는 담보대출 받아봐야 몇천만원 수준일 수 밖에

없는것이.. 1억을 7%대로 받는다고 하면 1년에 700만원 한달 거의 60만원 이자다.

그런데 이것이 초저금리시대로 오면서 1억이 2억이되고 2억이 3억이 되고 더 많은 융자를 받아도 버틸수가 있게 되었다.

지금은 2억을 3%에 받는다고 해도 600만원 월 50만원밖에 되지 않는다. 총액은 2배여도 비용은 더 줄어 있는 것이다.

이것이 짧은기간이라고 하지만,,, 벌써 몇년이다. 이제 고금리 시대는 잘 기억도 나지 않는다. 하지만, 언제가 세계경기가

좋아지고 금리인상의 필요가 생기면 금리는 오르게 된다. 1%만 올라도 몇천에서 1%와 몇억에서 1%는 몇배 혹은 10배가까이

비용이 차이가 날 수 있다. 머지않은 시간안에 고정금리를 준비해야만 한다. 현재 5년고정 혼합형 가장 낮은 상품이

2.72~2.76%정도가 가능하다. 이것으로 5년의 시간을 잡아두고 2~3년안에 시장상황이 급변할 수 있는 여지가 생기면

비용을 생각하지 않고 장기고정금리 (만기고정금리) 상품으로 주택담보대출갈아타기 하는것이 옳다.